¿En qué consiste?
Son las constancias y certificados que deben obtener los dueños de bienes inmuebles antes de negociar, ofertar o transferir un bien inmueble o de derechos sobre bienes inmuebles a construir.
¿Qué es el ITI (Impuesto a la Transferencia de Inmuebles de Personas Físicas y Sucesiones Indivisas)?
Es un impuesto que grava las transferencias de inmuebles ubicados en el país, y recae sobre las personas físicas y sucesiones indivisas que no realizan como actividad comercial habitual la compra-venta de inmuebles.
Se considera transferencia a la venta, permuta, cambio, dación en pago, aporte a sociedades y todo acto de disposición por el que se transmita el dominio a Título oneroso.
¿Cómo se calcula?
Este impuesto surge de aplicar el 1,5 % sobre el valor de transferencia de cada operación (monto que surge de la escritura traslativa de dominio, boleto de compraventa o documento equivalente), y será retenido por el escribano interviniente o por el comprador, cuando no exista el anterior.
¿Qué tipos de constancias y certificados existen relacionados con la Transferencia de Inmuebles y para qué se utilizan?
• CERTIFICADO DE NO RETENCION - ITI: Deberá solicitarse si está vendiendo su única vivienda y/o terreno con el fin de adquirir o construir, dentro del término de un año, una propiedad destinada a casa-habitación propia, deberá solicitarse para evitar sufrir la retención del Impuesto sobre la Transferencia de Inmuebles.
• CONSTANCIA DE VALUACION - ITI: deberá solicitarse si no puede determinar el valor de la transferencia del inmueble (por ejemplo en el caso de permuta).
• CERTIFICADO DE RETENCION - ITI: deberá solicitarse si actúa en representación del dueño de la propiedad y este último es residente en el exterior.
• CODIGO DE OFERTA DE TRANSFERENCIA DE INMUEBLES - COTI: deberá tramitarse si el precio a consignar en la negociación, oferta o transferencia; la base imponible fijada a los efectos de los impuestos municipales o tributos similares; o el valor fiscal del inmueble resulten iguales o superiores a $ 300.000.
En todos los casos deben solicitarlos con una antelación mínima de 20 días corridos al de la operación.
¿En qué consiste el Régimen de Información relativo a la negociación, oferta o transferencia de inmuebles?
Es el régimen que establece las obligaciones de los distintos sujetos involucrados en las operaciones de compraventa de inmuebles.
¿Cuáles son las obligaciones de cada uno de los sujetos involucrados?
Titulares de inmuebles: Deben tramitar el "Código de oferta de transferencia de inmuebles" (COTI) previamente a la ocurrencia de alguno de los siguientes actos, el primero que suceda: negociación, oferta o transferencia de un bien inmueble o de derechos sobre bienes inmuebles a construir, cualquiera sea su forma de instrumentación, siempre que algunos de los siguientes valores resulten iguales o superiores a $ 300.000: precio consignado en cualquiera de los actos aludidos, base imponible fijada a los efectos del pago de los impuestos inmobiliarios, tributos similares o valor fiscal vigente.
Inmobiliarias: Cuando en los actos de negociación, oferta o transferencia de bienes inmuebles intervenga un sujeto empadronado como inmobiliaria, deberá ingresar, al servicio "Registro de operaciones inmobiliarias", opción "Régimen informativo", disponible en el sitio "web" de la AFIP para:
• Confirmar su participación con carácter previo a la realización de la negociación, oferta o transferencia del bien inmueble o de derechos sobre bienes inmuebles a construir cualquiera sea su forma de instrumentación, consignando a tal efecto la identificación del "Código de oferta de transferencia de inmuebles" (COTI) proporcionada por el "titular o condómino de bienes inmuebles" e informar los siguientes datos:
– Superficie total en metros cuadrados o hectáreas del bien inmueble a negociar, ofertar o transferir. De corresponder, se individualizará la superficie del terreno, superficie cubierta y superficie semicubierta.
– Año de construcción del bien inmueble, de corresponder.
– Importe correspondiente a la base imponible fijada a los efectos del pago de los impuestos inmobiliarios o tributos similares o el valor fiscal vigente, según corresponda.
– Datos de identificación del bien inmueble: nomenclatura catastral o número de partida inmobiliaria.
Concluida la transacción se habilitará la opción de impresión de la constancia del "Código de oferta de transferencia de inmuebles" (COTI), la que contendrá todos los datos informados por el "titular o condómino de bienes inmuebles" y por la "inmobiliaria".
• Rechazar su designación como intermediario en los actos mencionados en el inciso precedente, consignando la identificación del "Código de oferta de transferencia de inmuebles" (COTI) proporcionada por el "Titular o condómino de bienes inmuebles", dentro de los 5 días corridos contados a partir de la fecha de obtención del "Código de oferta de transferencia de inmuebles" (COTI).
• Informar en el servicio "Registro de operaciones inmobiliarias", con carácter previo a la negociación u oferta de dichos bienes o derechos, los casos en que intervengan "inmobiliarias" en operaciones que corresponda tramitar el COTI y los "titulares o condóminos de bienes inmuebles" no hubieran cumplido con la obligación de obtener el "Código de oferta de transferencia de inmuebles" (COTI) y no hubieran autorizado a las "inmobiliarias" a hacerlo.
• Informar el compromiso de transferencia de bienes inmuebles o de derechos sobre bienes inmuebles a construir cualquiera sea su forma de instrumentación, así como el monto de la operación concertada, consignando la identificación del "Código de oferta de transferencia de inmuebles" (COTI), dentro de los CINCO (5) días corridos contados desde la ocurrencia de la primera de las siguientes situaciones:
• Firma o cesión del boleto de compra venta,
• Pago efectuado por el adquirente en concepto de seña, reserva o cualquier otra suma de dinero que implique el derecho a celebrar la escritura traslativa de dominio.
• Celebración del acto de firma de la escritura,
• Percepción de la retribución, comisión u honorario por parte de la "inmobiliaria titular o asociada",
• Cualquier otro hecho o acto que constituya un acuerdo o compromiso de transferencia.
Escribanos y funcionarios habilitados: previo a la celebración de la escritura traslativa de dominio de un bien inmueble o, de corresponder, de derechos sobre bienes inmuebles a construir, cuyo monto sea igual o superior a $300.000, deberán verificar la autenticidad y vigencia de la constancia del "Código de oferta de transferencia de inmuebles" (COTI), ingresando al servicio habilitado bajo Clave Fiscal, "Transferencia de inmuebles - Informe Escribanos", opción "Escrituras traslativas de dominio".
Una vez verificada la vigencia del "Código de oferta de transferencia de inmuebles" (COTI) y la exactitud de los datos de identificación del inmueble, su ubicación, así como la identidad de los titulares, los escribanos deberán:
• Verificar, consignar y/o modificar, de corresponder, los datos detallados en los incisos d), f), g), h) e i) del Anexo III.
• Informar la identificación de los adquirentes, detallando apellido y nombres, denominación o razón social, C.U.I.T., C.U.I.L. y/o C.D.I. y el porcentaje atribuible de la titularidad del bien inmueble.
• Informar dentro de los 15 días corridos contados desde la fecha de celebración de la escritura traslativa de dominio, la fecha y número de la escritura y el monto de la transferencia.
• Informar si en la transacción las partes hubieran suscripto boleto de compraventa o documento equivalente, cuando el monto de la transferencia consignado en la escritura traslativa de dominio resulte inferior en un porcentaje igual o mayor al 30%, respecto del último valor de negociación u oferta informado en la tramitación del COTI.
• Informar la identidad del o los vendedores, cedidos o cedentes anteriores y en su caso el precio de las cesiones anteriores, cuando se otorgue una escritura traslativa de dominio a favor del cesionario de un boleto de compraventa o cualquier otro contrato que cumpla la misma finalidad y que resulten alcanzados por las obligación de tramitar el COTI.
Efectuada de conformidad la carga de estos datos, el sistema informático emitirá el "Certificado de Bienes Inmuebles". Los escribanos intervinientes deberán emitir el citado certificado en la cantidad necesaria de ejemplares a efectos que los transferentes y adquirentes reciban una copia intervenida del mismo.
Cuando se genere el mencionado certificado el escribano interviniente quedará eximido de presentar el CITI ESCRIBANOS según lo establecido en la RG.781/00.
Cuando se verifiquen datos inexactos dentro de los datos de identificación del inmuebles o su ubicación, los escribanos deberán rechazar el "Código de oferta de transferencia de inmuebles" (COTI), debiendo el "titular o condómino de bienes inmuebles" solicitar un nuevo "Código de oferta de transferencia de inmuebles" (COTI).
¿Cómo tramitar el Certificado de no Retención?
Existen dos modalidades para obtener este Certificado: Régimen Simplificado o Régimen General, dependiendo de las condiciones de la operación que se va a efectuar.
Se podrá hacer opción del Régimen Simplificado cuando:
• El inmueble posea un precio de transferencia igual o inferior a $120.000.
• El inmueble posea como únicos titulares a uno o ambos componentes de una sociedad conyugal y el precio de transferencia sea igual o inferior a $120.000.
Es condición necesaria que ninguno de los cónyuges se encuentre inscripto en el Impuesto sobre los Bienes Personales. Cuando corresponda la emisión del certificado a nombre de la sociedad conyugal, no se eximirá a cada uno de sus componentes del cumplimiento efectivo de la adquisición del inmueble de reemplazo.• El inmueble se encuentre incorporado en la Declaración Jurada del Impuesto sobre los Bienes Personales correspondiente al último período fiscal vencido y exigible, e informado como "casa-habitación propia", cualquiera sea su valor.
Quedan excluidos los inmuebles pertenecientes a uno o varios componentes de la sociedad conyugal, debiendo realizar el trámite mediante el Régimen General.
Quienes no se encuentren dentro de ninguna de las situaciones anteriormente mencionadas, deberán tramitar un certificado por medio del Régimen General.
Los "certificados de no retención" podrán ser renovados automáticamente en tanto no hayan sido presentados ante algún agente de retención.
Procedimiento para su tramitación a través del Régimen Simplificado:
• Vía Internet, mediante el servicio con Clave Fiscal denominado "Transferencia de Inmuebles", opción "Trámite Simplificado - Ley 23.905 art. 14" Ver pasos
Las opciones indicadas en los incisos a) y b) podrán solicitarse:
• en los Centros de Servicios de AFIP, o bien
• a través del Centro de Información Telefónica (0800-999-2347) de lunes a viernes, de 8 a 20 hs. Datos que se le solicitarán al efectuar el llamado: Información personal (nombre y apellido, fecha de nacimiento), Datos registrados en AFIP (por ejemplo, si usted posee CUIT: impuestos en los que está inscripto; o si posee CUIL/CDI: Obra Social), Datos identificatorios del inmueble (Circunscripción, Sección, Manzana, Parcela, etc.) y la CUIT del escribano interviniente.
Los certificados que no ingresen por el Régimen Simplificado podrán optar por:
* Iniciar el trámite vía Internet, para lo cual se deberá ingresar a: www.afip.gob.ar mediante Clave Fiscal, al servicio denominado "Transferencia de Inmuebles". Allí deberá utilizar la opción denominada "Reemplazo de Inmuebles - Precio mayor a $120.000 o más de un titular". En este caso, una vez efectuado el trámite, deberá dirigirse a la Dependencia AFIP-DGI correspondiente, adjuntando la siguiente documentación:
• Número de solicitud asignado.
• Original y copia de su documento de identidad. De realizarse el trámite para un tercero, además deberá acompañar copia del poder que lo habilita.
• Original o Copia Autenticada y copia de la escritura o boleto que otorgue posesión del inmueble a transferir.
• En caso que la titularidad del inmueble pertenezca a una sociedad conyugal, se deberá adjuntar copia del acta de matrimonio o documento que acredite la relación conyugal.
• Formulario 206/M o 206/I detallando la documentación que se acompaña.
* Iniciarlo a través del Centro de Información Telefónica (0800-999-2347) de lunes a viernes, de 8 a 20 hs. En este caso, una vez iniciado el trámite, deberá dirigirse a la Dependencia AFIP-DGI correspondiente adjuntando la siguiente documentación:
• Número de solicitud asignado.
• Original y copia de su documento de identidad. De realizarse el trámite para un tercero, además deberá acompañar copia del poder que lo habilita.
• Original o Copia Autenticada y copia de la escritura o boleto que otorgue posesión del inmueble a transferir.
• En caso que la titularidad del inmueble pertenezca a una sociedad conyugal, se deberá adjuntar copia del acta de matrimonio o documento que acredite la relación conyugal.
• Formulario 206/M o 206/I detallando la documentación que se acompaña.
Datos que se le solicitarán al efectuar el llamado:
• Información personal (nombre y apellido, fecha de nacimiento)
• Datos registrados en AFIP (por ejemplo, si usted posee CUIT: impuestos en los que está inscripto; o si posee CUIL/CDI: Obra Social).
• Datos identificatorios del inmueble (Circunscripción, Sección, Manzana, Parcela, etc.) y la CUIT del escribano interviniente.
* Iniciarlo a través de los Centros de Servicios de AFIP. En este caso, una vez iniciado el trámite, deberá dirigirse a la Dependencia AFIP-DGI correspondiente adjuntando la siguiente documentación:
• Número de solicitud asignado
• Original y copia de su documento de identidad. De realizarse el trámite para un tercero, además deberá acompañar copia del poder que lo habilita.
• Original o Copia Autenticada y copia de la escritura o boleto que otorgue posesión del inmueble a transferir.
• En caso que la titularidad del inmueble pertenezca a una sociedad conyugal, se deberá adjuntar copia del acta de matrimonio o documento que acredite la relación conyugal.
• Formulario 206/M o 206/I detallando la documentación que se acompaña.
¿Cómo tramitar el COTI?
El titular o condómino de un inmueble (o el representante legal de sujetos "residentes en el exterior") deberá obtener el "Código de oferta de transferencia de inmuebles" (COTI), para lo cual podrá:
1- Autorizar a la inmobiliaria que intervenga en la operación a realizar el citado trámite en su representación.
• La autorización para que la inmobiliaria interviniente solicite el "Código de oferta de transferencia de inmuebles" (COTI) deberá documentarse por escrito con la siguiente información:
• Identificación del bien inmueble o derechos sobre bienes inmuebles a construir cualquiera sea su forma de instrumentación.
• Ubicación del bien inmueble.
• Precio fijado o estimado para la negociación, oferta o transferencia, indicando el tipo de moneda.
• Identificación de los condóminos, indicando el/los número/s de la C.U.I.T., C.U.I.L. y/o C.D.I. y el porcentaje de titularidad atribuible a cada uno de ellos.
Tratándose de partes indivisas sobre bienes inmuebles, se indicará además el porcentaje a negociar, ofertar o transferir.
La tramitación del "Código de oferta de transferencia de inmuebles" (COTI) efectuada en estas condiciones implicará para:
• El "titular o condómino de bienes inmuebles": la excepción de dar cumplimiento a la obligación de tramitarlo, constituyendo el ejemplar impreso del "Código de oferta de transferencia de inmuebles" (COTI) entregado por la "inmobiliaria", comprobante justificativo de tal situación.
• La "inmobiliaria": la confirmación de su participación en el acto de negociación, oferta o transferencia del bien incluido en dicho "Código de oferta de transferencia de inmuebles" (COTI)".
2- Solicitarlo él mismo, a través de alguno de los siguientes medios:
• A través de Internet, con la clave fiscal, mediante el servicio denominado "Transferencia de Inmuebles" opción "COTI".
• A través del Centro de Información Telefónica (0800-999-2347) quien brindará la asistencia correspondiente, previa autenticación de los datos del solicitante y le informará el "Código de oferta de transferencia de inmuebles". Este comprobante podrá ser impreso por el titular o condómino ingresando con su clave fiscal en: www.afip.gov.ar, en el servicio denominado "Transferencia de inmuebles", opción "COTI"
• Mediante SMS, enviando un mensaje de texto al número 2347 (AFIP) a través de su teléfono celular.
El SMS debe contener los siguientes datos (separados por espacios):
COTI CUIT/CUIL/CDI del solicitante Valor del inmueble (sin tipo de moneda, puntos, ni decimales) Domicilio del inmueble por ejemplo:
COTI 20111111112 300000 LUIS M CAMPOS 2415 8 A CAPITAL FEDERAL (enviado al 2347)
El usuario recibirá un número de trámite y el Centro de Información Telefónica se comunicará para brindarle asistencia, previa autenticación de los datos del solicitante y le informará el "Código de oferta de transferencia de inmuebles". Este comprobante podrá ser impreso por el titular o condómino ingresando con su clave fiscal en la página web de la AFIP -www.afip.gov.ar - , en el servicio denominado "Transferencia de inmuebles", opción "COTI".
Tratándose de representantes legales de sujetos residentes en el exterior, el "Código de oferta de transferencia de inmuebles" (COTI) sólo podrá solicitarse a través de Internet, con la clave fiscal, mediante el servicio denominado "Transferencia de Inmuebles" opción "COTI".
Otras informaciones útiles
• http://www.afip.gob.ar/inmuebles/
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